Em 2008, o financiamento ao setor imobiliário representava 2,1% do PIB do país. Em 2011, impulsionado pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, o crédito imobiliário já corresponde a 5% do PIB. A expectativa é que chegue a 14% em 2014.
O volume total registrado em 2011 deve superar em 30% o de 2010, alcançando a cifra recorde de R$ 117 bilhões. As duas principais fontes de financiamento no setor continuam sendo a poupança e o FGTS, mas os recursos provenientes do Mercado de Capitais já se mostram expressivos.
Essa diversificação de fontes é fundamental para o setor imobiliário. A venda de CRIs (títulos lastreados por financiamentos imobiliários) alcançou R$ 6 bilhões, só nos sete primeiros meses de 2011 – crescimento de 120% com relação aos R$ 2,72 bilhões do mesmo período de 2010. A expectativa é de que os CRIs se tornarão cada vez mais atraentes, principalmente se o governo mantiver a trajetória de queda da taxa básica de juros.
Os Fundos Imobiliários regulamentados pela CVM em 1994 vêm apresentando um crescimento significativo, permitindo uma captação de recursos tanto para lançamentos comerciais e residenciais, como para a construção de hospitais e escolas.
A Prefeitura do Rio mostrou que, além de financiar empreendimentos isolados, os mecanismos do Mercado de Capitais são capazes de viabilizar grandes projetos públicos. Pode-se dizer que os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) associados ao lançamento de um Fundo Imobiliário tornaram possível a construção do Porto Maravilha, o maior projeto de urbanização em curso no mundo, que deve movimentar mais de R$ 7 bilhões em investimentos.
Comercializados em leilões públicos, os Cepacs são numa boa alternativa também para os grandes investidores. Os papéis têm rendimento variável, atrelado à valorização imobiliária da região em que foi executada a Operação Urbana. Estudos recentes mostram que o retorno dos títulos já emitidos poderá atingir até 14% ao ano.
Thomás Tosta de Sá
Dezembro / 2011